Glossar / Private Veräußerungsgeschäfte
Private Veräußerungsgeschäfte
Private Veräußerungsgeschäfte sind Verkäufe bestimmter Wirtschaftsgüter innerhalb der Spekulationsfrist. Bei Grundstücken beträgt sie zehn Jahre, bei Kryptowährungen und anderen Gütern in der Regel ein Jahr. Der Gewinn ist einkommensteuerpflichtig.
Was bedeutet private Veräußerungsgeschäfte?
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach §§ 22 Nr. 2, 23 EStG. Besteuert wird der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist. Bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten darf zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen, bei anderen Wirtschaftsgütern wie Kryptowährungen, Edelmetallen oder Kunst nicht mehr als ein Jahr. Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind ausgenommen. Bringt ein Wirtschaftsgut in mindestens einem Kalenderjahr Einkünfte als Einkunftsquelle, kann sich die Frist auf zehn Jahre erhöhen.
Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken dienten. Wertpapiere und andere Kapitalanlagen fallen unter die Regeln der Abgeltungsteuer.
Gewinn, Freigrenze und Abgrenzung
Der Veräußerungsgewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten. Hast Du ein Gebäude abgeschrieben, mindert die AfA die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn. Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte im Kalenderjahr weniger als EUR 1.000,00 beträgt. Das ist eine Freigrenze: Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Verluste kannst Du nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen. Nicht ausgeglichene Verluste lassen sich nach § 10d EStG zurück- oder vortragen.
Verkaufst Du Immobilien sehr häufig, kann stattdessen ein Gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dann schützt die Zehnjahresfrist nicht mehr. Wie Kryptowährungen im Einzelnen behandelt werden, hängt von der Art der Nutzung ab, etwa Handel, Staking oder Verleihen und wird von der Finanzverwaltung in einem eigenen BMF-Schreiben erläutert. Bei Verkäufen aus dem Erbe gilt die Anschaffung des Rechtsvorgängers, weil der Erbe in dessen Frist eintritt. Ein Veräußerungsgewinn aus einem Betrieb folgt dagegen eigenen Regeln.
Fiktives Beispiel: Du kaufst 2019 eine Eigentumswohnung für EUR 200.000,00 zuzüglich EUR 12.000,00 Nebenkosten, vermietest sie und schreibst bis 2026 insgesamt EUR 14.000,00 ab. Im Jahr 2026 verkaufst Du sie für EUR 260.000,00 und trägst EUR 5.000,00 Verkaufskosten. Die Zehnjahresfrist läuft erst 2029 ab. Die Anschaffungskosten mindern sich um die AfA auf EUR 198.000,00. Der Gewinn beträgt EUR 260.000,00 minus EUR 198.000,00 minus EUR 5.000,00, also EUR 57.000,00. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % ergibt das rund EUR 19.950,00 Einkommensteuer. Hättest Du bis 2029 gewartet, wäre der Gewinn steuerfrei geblieben.
Typische Fehler und Risiken
- Der Fristbeginn wird falsch bestimmt. Maßgeblich ist grundsätzlich der Abschluss des Kaufvertrags, nicht die Grundbucheintragung oder die Übergabe.
- Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien wird ohne Nachweis angenommen. Bei teilweiser Vermietung oder unentgeltlicher Überlassung an Angehörige ist die Ausnahme im Einzelfall zu prüfen.
- Die AfA wird bei der Gewinnermittlung vergessen. Dabei mindert sie die Anschaffungskosten und erhöht den Gewinn.
- Die Freigrenze wird als Freibetrag missverstanden. Erreicht der Gesamtgewinn EUR 1.000,00, ist er voll steuerpflichtig.
- Verluste werden mit anderen Einkünften verrechnet. Das ist nicht zulässig, sie wirken nur gegen Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften.
Häufige Fragen
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Kryptowährungen?
Was bedeutet die Freigrenze von EUR 1.000,00?
Wann eine Beratung sinnvoll ist
Eine Beratung ist sinnvoll vor dem Verkauf einer Immobilie oder größerer Krypto-Bestände, weil sich Fristen und Ausnahmen danach nicht mehr ändern lassen. Gemeinsam rechnen wir den Gewinn und prüfen den günstigsten Verkaufszeitpunkt.
Auch gesucht als: Spekulationsfrist, Spekulationssteuer · Rechtsstand: Oktober 2026, letzte Aktualisierung: 08.10.2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Rechtsgrundlagen und Quellen
