Fix and Flip mit Partner: Warum das partiarische Darlehen oft besser ist als GbR oder GmbH

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Fix and Flip mit Partner ist das partiarische Darlehen steuerlich oft besser als GbR oder GmbH, hängt aber von sauberer, fremdüblicher Ausgestaltung ab.
• Bei der GbR drohen Gewinne mit bis zu 47,47 % Steuer und bei wiederholten Verkäufen der gewerbliche Grundstückshandel, die GmbH kommt bei Auszahlung auf rund 48,46 %.
• Der Darlehensgeber zahlt auf seine Gewinnbeteiligung nur Abgeltungssteuer von 25 % zzgl. Soli, ob der Käufer sie als Werbungskosten abziehen kann, ist nicht gesichert.
• Schließe für jedes Objekt einen eigenen, fremdüblichen Vertrag mit Verzinsung auch im Verlustfall, denn wechselnde Rollen zur Steuerung der Objektzählung sind riskant.

Das Problem der GbR: bis zu 47,47 % Steuer

Verkaufst Du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder, greift bei einer GbR regelmäßig das private Veräußerungsgeschäft (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 EStG). Der Gewinn unterliegt dann Deinem persönlichen Grenzsteuersatz: bis zu 44,31 % bzw. bei Spitzeneinkommen 47,47 % inklusive Solidaritätszuschlag. Die naheliegende Ausnahme, die ununterbrochene Selbstnutzung, lässt sich mit zwei Partnern kaum glaubwürdig darstellen, wenn nur einer tatsächlich einzieht. Und wiederholst Du das Modell mehrfach, läufst Du zusätzlich in den gewerblichen Grundstückshandel: Nach Auffassung der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl I S. 434) spricht der Verkauf von mehr als drei Objekten, in der Regel innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Herstellung, für einen gewerblichen Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze). Das ist ein widerlegbares Indiz und keine gesetzliche Grenze, die gewerbliche Einordnung kann aber auch die zuerst verkauften Objekte rückwirkend erfassen.

Die GmbH löst ein Problem und schafft ein neues

Eine „Flipper-GmbH“ unterliegt pauschal der Körperschaft- und Gewerbesteuer, effektiv rund 30 %. Das ist deutlich weniger als 47,47 %, allerdings nur, solange der Gewinn in der GmbH bleibt. Sobald er an die Gesellschafter ausgezahlt wird, kommt durch Kapitalertragsteuer und Soli eine Gesamtbelastung von rund 48,46 % zusammen, schlechter als bei der GbR. Möchtest Du Deine Gewinne zeitnah privat verwenden, ist die GmbH damit meist keine echte Verbesserung.

Die Alternative: das partiarische Darlehen

Bei einem partiarischen Darlehen kauft nur einer der beiden Partner die Immobilie als Alleineigentümer. Der zweite Partner stellt einen Teil des benötigten Eigenkapitals als Darlehen zur Verfügung. Statt eines festen Zinses erhält er dafür eine Beteiligung am späteren Verkaufsgewinn. Entscheidend: Diese Erfolgsbeteiligung ist beim Darlehensgeber eine Kapitaleinkunft nach § 20 Abs. 1 Nr. 4 EStG und unterliegt damit nur der Abgeltungssteuer von 25 % zzgl. Soli, unabhängig von der Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Beim kaufenden Partner kommt die Gewinnbeteiligung als Werbungskosten im Zusammenhang mit dem privaten Veräußerungsgeschäft in Betracht (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Ob und in welcher Höhe das Finanzamt sie anerkennt, hängt von einer fremdüblichen, tatsächlich durchgeführten Ausgestaltung ab und ist nicht gesichert.

Der Rahmen: fremdübliche Verträge und Zurechnung

Ob sich die Drei-Objekt-Grenze durch wechselnde Rollen von Objekt zu Objekt gleichsam verdoppeln lässt, ist nicht belegt und riskant. Entscheidend ist, wem die Objekte steuerlich zuzurechnen sind und ob die Verträge tatsächlich fremdüblich vereinbart und durchgeführt werden. Behandelt das Finanzamt den Darlehensgeber wirtschaftlich wie einen Beteiligten, etwa bei einer Beteiligung an Gewinn und Verlust und weitreichenden Mitspracherechten (Mitunternehmerschaft nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG) oder bei einer Zurechnung nach § 39 AO, können die Objekte beiden zugerechnet werden. Wechselnde Rollen, die erkennbar nur die Zählung der Objekte steuern sollen, bergen zusätzlich das Risiko eines Gestaltungsmissbrauchs nach § 42 AO. Schließe deshalb für jedes Objekt einen eigenen, fremdüblichen Vertrag, führe ihn tatsächlich durch und prüfe vor jedem Kauf, welche Objekte bei Dir und bei Deinem Partner mitzählen.

Worauf es ankommt

• Eigenständiger Vertrag pro Objekt: Für jedes Grundstück solltest Du einen eigenen, schriftlichen Darlehensvertrag aufsetzen: keine pauschale Dauervereinbarung.
• Verzinsung auch im Verlustfall regeln: Damit keine Mitunternehmerschaft nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG unterstellt wird, sollte der Vertrag eine (wenn auch geringe) Verzinsung für den Fall eines Verlusts vorsehen.
• Sondertatbestand vermeiden: Stehen Darlehensgeber und Käufer einander nahe und kann der Käufer die Vergütung als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehen (§ 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EStG), entfällt die Abgeltungssteuer und der volle tarifliche Steuersatz greift wieder.

Fazit

Investierst Du gemeinsam mit einem Partner in kurzfristige Immobilienprojekte, liegt das partiarische Darlehen steuerlich meist zwischen GbR und GmbH, ohne deren jeweilige Nachteile: keine volle tarifliche Besteuerung wie bei der GbR, kein Trennungsprinzip wie bei der GmbH. Entscheidend ist eine saubere vertragliche Ausgestaltung für jedes einzelne Projekt.

Häufige Fragen

Rechtsstand: Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.