Glossar / Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb eines Grundstücks an, vor allem beim Kauf. Den Steuersatz bestimmt das Bundesland, in Hessen beträgt er derzeit 6 %. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis.
Was bedeutet Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer auf Rechtsvorgänge über inländische Grundstücke, vor allem den Kauf. Die Steuer wird einmalig fällig und nicht, wie die laufende Grundsteuer, jedes Jahr. Die Länder legen den Steuersatz selbst fest, deshalb unterscheidet er sich je nach Bundesland. In Hessen beträgt er derzeit 6 %.
Bemessungsgrundlage ist in der Regel die Gegenleistung, also vor allem der Kaufpreis (§ 8 GrEStG). Gibt es keine Gegenleistung, etwa bei bestimmten Einbringungen und Umwandlungen, dient der Grundbesitzwert als Grundlage. Steuerschuldner sind grundsätzlich beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG), im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt. Erst wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen wird (§ 22 GrEStG).
Befreiungen und Sonderfälle
Befreit sind unter anderem Erwerbe, deren Wert EUR 2.500,00 nicht übersteigt, Erwerbe durch Ehegatten und durch Verwandte in gerader Linie sowie Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen, die dem Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz unterliegen (§ 3 GrEStG). Auch Anteilsübertragungen an Gesellschaften mit Grundbesitz können die Steuer auslösen, etwa wenn mindestens 90 % der Anteile übergehen oder sich der Gesellschafterbestand innerhalb von zehn Jahren zu mindestens 90 % ändert (§ 1 Abs. 2a, 2b und 3 GrEStG).
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten. Bei vermieteten Objekten erhöht sie die Basis für die Gebäudeabschreibung, soweit sie auf das Gebäude entfällt. Bei häufigem An- und Verkauf kann gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, dann zählt sie zu den Anschaffungskosten und mindert den Gewinn. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden, wenn sie gesondert und mit einem angemessenen Wert vereinbart sind.
Fiktives Beispiel: Du kaufst in Hessen eine Eigentumswohnung für insgesamt EUR 450.000,00. Im Kaufvertrag ist eine Einbauküche mit einem angemessenen Wert von EUR 10.000,00 gesondert ausgewiesen. Bemessungsgrundlage sind dann EUR 440.000,00. Bei 6 % beträgt die Grunderwerbsteuer EUR 26.400,00. Ohne die gesonderte Ausweisung wären es EUR 27.000,00. Vermietest Du die Wohnung, ordnest Du die Steuer anteilig dem Gebäude zu und schreibst sie zusammen mit dem Kaufpreis ab. Notar- und Grundbuchkosten kommen zusätzlich hinzu und werden ebenfalls auf Grund und Boden und Gebäude verteilt.
Typische Fehler und Risiken
- Die Zahlungsaufforderung des Finanzamts wird übersehen. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Eintragung ins Grundbuch verzögert sich.
- Bewegliche Gegenstände werden überhöht angesetzt, um Steuer zu sparen. Unangemessene Werte erkennt das Finanzamt nicht an.
- Anteilsübertragungen an einer grundbesitzenden Gesellschaft werden nicht geprüft. Schon die Übertragung von mindestens 90 % der Anteile oder ein entsprechender Gesellschafterwechsel kann Grunderwerbsteuer auslösen.
- Bei Umstrukturierungen im Familien- oder Konzernkreis wird die Steuer vergessen, obwohl Befreiungen nicht automatisch greifen und Bemessungsgrundlage dann der Grundbesitzwert sein kann.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Fällt bei Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie Grunderwerbsteuer an?
Wann eine Beratung sinnvoll ist
Eine Beratung ist sinnvoll vor dem Kauf, bei Anteilsübertragungen an Immobiliengesellschaften und bei Umstrukturierungen mit Grundbesitz, weil Grunderwerbsteuer dort oft unbemerkt entsteht. Gemeinsam prüfen wir Bemessungsgrundlage und mögliche Befreiungen.
Rechtsstand: Oktober 2026, letzte Aktualisierung: 09.10.2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Rechtsgrundlagen und Quellen
