Glossar / Gebäudeabschreibung
Gebäudeabschreibung
Die Gebäudeabschreibung (Gebäude-AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien mindert sie jedes Jahr die steuerpflichtigen Einkünfte, ohne dass Geld abfließt.
Was bedeutet Gebäudeabschreibung?
Ein Gebäude nutzt sich ab. Deshalb darfst Du seine Kosten über Jahre als Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, 3 % jährlich. Für früher fertiggestellte Gebäude gilt 2 %, bei Fertigstellung vor 1925 gelten 2,5 %. Betriebliche Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen, werden bei Bauantrag nach dem 31. März 1985 mit 3 % abgeschrieben. Wer nachweist, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, kann einen höheren Satz ansetzen.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Deshalb musst Du den Kaufpreis aufteilen. Zu den Anschaffungskosten zählen auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Im Anschaffungsjahr wird die Abschreibung zeitanteilig angesetzt. Bei der Vermietung und Verpachtung ist die AfA ein Werbungskosten-Posten (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG).
Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau
Für neu gebaute Mietwohnungen gibt es zwei zusätzliche Förderungen. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlaubt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären AfA. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt wurde und das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen EUR 5.200,00 je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, die Bemessungsgrundlage ist auf EUR 4.000,00 je Quadratmeter begrenzt. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun folgenden Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
Daneben gibt es die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom jeweiligen Restwert für Wohngebäude, bei denen der Herstellungsbeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich. Beide Förderungen entlasten vor allem in den ersten Jahren. Läuft die Sonderabschreibung aus, sinkt die Entlastung, während die Darlehensrate bleibt. Rechne deshalb den gesamten Verlauf durch. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindern die Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen den Gewinn.
Fiktives Beispiel: Du kaufst zum 1. Juli 2026 eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1998, für EUR 300.000,00. Dazu kommen Nebenkosten von EUR 30.000,00. Nach der Aufteilung entfallen 80 % auf das Gebäude und 20 % auf den Grund und Boden. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betragen damit EUR 264.000,00. Bei 2 % jährlich ergibt das eine AfA von EUR 5.280,00 pro Jahr. Für 2026 setzt Du sechs Monate an, also EUR 2.640,00. Wäre das Gebäude nach 2022 fertiggestellt worden, läge der Satz bei 3 % und die Jahres-AfA bei EUR 7.920,00.
Typische Fehler und Risiken
- Die Kaufpreisaufteilung fällt zu ungünstig aus. Ein zu hoher Bodenanteil mindert die AfA. Weichst Du von einer Aufteilung der Finanzverwaltung ab, muss der Ansatz nachvollziehbar begründet sein.
- Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird ohne Nachweis des Effizienzhaus-40-Standards mit Nachhaltigkeitssiegel angesetzt. Fehlt der Nachweis, entfällt sie.
- Die Wohnung wird innerhalb der Zehnjahresfrist nicht mehr entgeltlich vermietet, etwa durch unentgeltliche Überlassung an Angehörige. Die Abschreibungen sind dann rückgängig zu machen.
- Hohe Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf übersteigen 15 % der Gebäudeanschaffungskosten. Dann sind es keine sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen, sie wirken nur über die AfA.
- Die Liquidität wird nur für die ersten Jahre geplant. Nach Auslaufen der Sonderabschreibung kann nach Steuern eine Unterdeckung entstehen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Gebäude-AfA 2026?
Kann ich Sonderabschreibung und degressive AfA kombinieren?
Welcher Teil des Kaufpreises wird abgeschrieben?
Wann eine Beratung sinnvoll ist
Eine Beratung ist sinnvoll vor dem Kauf einer Immobilie, besonders bei Neubauangeboten mit Steuersparversprechen. Gemeinsam rechnen wir Abschreibung, Liquidität und Verkaufsfolgen über den gesamten Zeitraum durch.
Auch gesucht als: Gebäude-AfA, Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau · Rechtsstand: Oktober 2026, letzte Aktualisierung: 09.10.2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Rechtsgrundlagen und Quellen
