Renovierung vermieteter Immobilien: Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand?
Ob Deine Renovierung sofort als Werbungskosten abziehbar ist oder über Jahrzehnte abgeschrieben werden muss, entscheidet über einen erheblichen Liquiditätsvorteil. Das neue BMF-Schreiben vom 26.1.2026 zieht die Grenze neu und in einem Punkt strenger als bisher.
Das Wichtigste in Kürze
- Renovierungskosten an einem älteren Gebäude sind grundsätzlich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, zu Herstellungskosten werden sie nur in bestimmten Ausnahmefällen, die einzelfallabhängig bleiben.
- Investierst Du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten in Renovierung, zählen die Kosten zu den Anschaffungskosten.
- Eine Standardhebung liegt nach dem BMF-Schreiben vom 26.1.2026 vor, wenn mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster auf einen höheren Standard gehoben werden.
- Bei Sanierungen in Raten werden zusammengehörende Maßnahmen nun innerhalb von drei statt fünf Jahren zusammengerechnet, eine feste Betragsgrenze solltest Du nicht unterstellen.
Die Grundregel
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten an einem älteren Gebäude sind grundsätzlich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Zu Herstellungskosten und damit zur Abschreibung über die Restnutzungsdauer, wird daraus erst, wenn einer von mehreren Ausnahmefällen vorliegt: anschaffungsnahe Herstellungskosten, eine wesentliche Verbesserung (Standardhebung), eine Erweiterung, eine Nutzungsänderung oder Vollverschleiß.
Die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren
Kaufst Du eine Immobilie und investierst innerhalb der ersten drei Jahre mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes in Renovierung, musst Du diese Kosten unabhängig von ihrer Art den Anschaffungskosten hinzurechnen: anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Nicht mitgezählt werden dabei Kosten, die nur mittelbar mit der Renovierung zusammenhängen, etwa eine Abfindung an einen Mieter für die vorzeitige Räumung.
Die Standardhebung: das Herzstück der Abgrenzung
Liegt Deine Anschaffung schon länger zurück, kommt es auf eine „wesentliche Verbesserung“ gegenüber dem ursprünglichen Zustand an. Das BMF-Schreiben misst diese ausschließlich an vier Kernbereichen: Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster. Werden mindestens drei dieser vier Bereiche von einem einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben, liegt Herstellungsaufwand vor. Das gilt selbst dann, wenn jede einzelne Maßnahme für sich genommen harmlos wirkt.
Eine bloße Modernisierung reicht dafür nicht: Der Austausch einer Ölheizung gegen eine andere Ölheizung hebt den Standard nicht, der Austausch gegen eine Anlage mit Smart-Home-Steuerung schon. Entscheidend ist immer die funktionale Erweiterung, nicht die bloße Zeitgemäßheit.
Sanierung in Raten: der Zeitraum wurde verkürzt
Verteilt sich eine Gesamtmaßnahme über mehrere Jahre, werden die Einzelmaßnahmen für die Beurteilung zusammengerechnet, wenn sie planmäßig zusammengehören. Bislang galt dafür ein Fünfjahreszeitraum. Das neue Schreiben verkürzt ihn auf drei Jahre, für alle am 26.1.2026 noch nicht abgeschlossenen Projekte. Planst Du eine mehrjährige Sanierung, solltest Du diesen engeren Zeitrahmen einkalkulieren.
Praxistipp: Eine feste Betragsgrenze, bis zu der Einzelmaßnahmen stets als Erhaltungsaufwand gelten, solltest Du nicht unterstellen. Ob das BMF-Schreiben vom 26.1.2026 Vereinfachungsregeln für kleinere Maßnahmen enthält, solltest Du im Schreiben selbst nachlesen. Das gilt besonders, bevor Du eine Rechnung in mehrere kleinere Teilrechnungen aufteilst oder zusammenfasst, denn das Finanzamt beurteilt, ob Maßnahmen zusammengehören.
Erweiterung und Nutzungsänderung als eigene Fallgruppen
Unabhängig von der Standardhebung führt auch eine reine Vergrößerung der nutzbaren Fläche, etwa ein ausgebauter Dachraum oder ein neuer Balkon, immer zu Herstellungskosten, selbst wenn der Betrag gering ist. Gleiches gilt, wenn eine Fläche durch die Baumaßnahme eine neue Nutzung erhält, zum Beispiel wenn aus einer Wohnung eine Praxis wird. Die Finanzverwaltung tendiert hier in der Praxis dazu, eine Nutzungsänderung recht großzügig anzunehmen. Eine sorgfältige Dokumentation Deiner tatsächlichen Baumaßnahmen ist deshalb entscheidend.
Fazit
Die Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand bleibt einzelfallabhängig, aber das neue BMF-Schreiben schafft mit der klaren Fokussierung auf die vier Ausstattungsbereiche mehr Orientierung und mit der verkürzten Drei-Jahres-Frist für Sanierungen in Raten eine spürbar engere zeitliche Grenze. Planst Du größere Renovierungen, solltest Du Umfang, zeitliche Staffelung und die betroffenen Ausstattungsbereiche vorab durchrechnen lassen.
Häufige Fragen
Wann sind Renovierungskosten bei vermieteten Immobilien sofort abziehbar?
Was bedeutet die 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Kauf?
Wann liegt eine Standardhebung vor und wie wird eine mehrjährige Sanierung beurteilt?
Rechtsstand: Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
