Glossar / Herstellungs- und Erhaltungsaufwand
Herstellungs- und Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar, Herstellungsaufwand wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Abgrenzung entscheidet bei Gebäuden, wie schnell sich Sanierungskosten steuerlich auswirken.
Was ist der Unterschied?
Erhaltungsaufwand dient dazu, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten oder wiederherzustellen, etwa Reparaturen oder Malerarbeiten. Bei vermieteten Objekten ist er grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar. Herstellungsaufwand entsteht dagegen, wenn Du ein Gebäude neu herstellst, erweiterst oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbesserst. Er erhöht die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und wirkt nur über die Abschreibung.
Bei der Vermietung und Verpachtung bestimmt sie, ob Du Kosten sofort abziehst oder als Gebäudeabschreibung über Jahre verteilst. Das Bundesfinanzministerium hat die Abgrenzung mit Schreiben vom 26. Januar 2026 neu gefasst. Es ersetzt die Schreiben vom 18. Juli 2003 und 20. Oktober 2017 und gilt in allen offenen Fällen.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zählen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten zu den Herstellungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Es kommt nicht darauf an, ob die einzelne Maßnahme für sich Erhaltungsaufwand wäre. Die Umsatzsteuer rechnet nicht mit. Erweiterungen und jährlich übliche Erhaltungsarbeiten sind ausgenommen.
Der Dreijahreszeitraum beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Wird die Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten, wirkt das rückwirkend und frühere Bescheide sind zu ändern.
Wesentliche Verbesserung, Erweiterung und Aufteilung
Auch außerhalb der Dreijahresfrist kann Herstellungsaufwand vorliegen. Eine Standardhebung nimmt die Verwaltung an, wenn ein Maßnahmenbündel in mindestens drei von vier Bereichen den Gebrauchswert deutlich erhöht. Die vier Bereiche sind Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Jede Vergrößerung der nutzbaren Fläche, etwa durch einen Dachausbau, führt ebenfalls zu Herstellungsaufwand.
Umfasst eine Baumaßnahme Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten, sind die Kosten grundsätzlich aufzuteilen, gegebenenfalls im Schätzungswege. Das Finanzamt prüft dabei die Dokumentation. Rechnungen sollten die Arbeiten deshalb getrennt und nachvollziehbar ausweisen. Die Abschreibung der Herstellungskosten beträgt bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, in der Regel 2 Prozent im Jahr, bei späterer Fertigstellung 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
Fiktives Beispiel: Du kaufst ein vermietetes Mehrfamilienhaus, Baujahr 1990. Auf das Gebäude entfallen Anschaffungskosten von EUR 400.000,00. Im ersten Jahr nach dem Kauf sanierst Du für netto EUR 40.000,00, im zweiten Jahr weitere EUR 30.000,00. Zusammen sind es EUR 70.000,00 und damit mehr als die Grenze von EUR 60.000,00 (15 Prozent). Alle Kosten gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Abschreibungsbasis. Bei 2 Prozent Abschreibung ergibt das EUR 1.400,00 pro Jahr zusätzlich.
Typische Fehler und Risiken
- Die 15-Prozent-Grenze wird nur für das einzelne Jahr geprüft. Maßgeblich ist die Summe aller Maßnahmen im Dreijahreszeitraum.
- Rechnungen fassen Reparatur und Modernisierung zusammen. Ohne Aufteilung schätzt das Finanzamt, meist zu Deinen Lasten.
- Der Kaufpreis wird nicht sauber in Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Dadurch ist die Bemessungsgrundlage der 15-Prozent-Grenze unsicher.
- Die Standardhebung wird unterschätzt. Wer in drei der vier Bereiche investiert, riskiert Herstellungsaufwand, auch wenn jede Maßnahme für sich normal wirkt.
- Ein Dachausbau oder eine Nutzungsänderung wird als Reparatur gebucht. Das führt zu Nachforderungen.
Häufige Fragen
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Kann ich Renovierungskosten sofort absetzen?
Zählt die Umsatzsteuer bei der 15-Prozent-Grenze mit?
Wann eine Beratung sinnvoll ist
Eine Beratung ist sinnvoll, wenn Du eine Immobilie kaufst und eine größere Sanierung planst. Vor Auftragsvergabe lässt sich prüfen, wie sich Zeitpunkt und Umfang der Maßnahmen auf Abzug und Abschreibung auswirken.
Auch gesucht als: anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand · Rechtsstand: Oktober 2026, letzte Aktualisierung: 08.10.2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Rechtsgrundlagen und Quellen
