Glossar / Vermietung und Verpachtung
Vermietung und Verpachtung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielst Du, wenn Du Immobilien oder Rechte gegen Entgelt überlässt. Maßgeblich ist § 21 EStG: Die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten ergeben die Einkünfte.
Was bedeutet Vermietung und Verpachtung?
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Einkünfte aus Vermietung) gehören Mieten und Pachten aus Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, aus Sachgesamtheiten sowie die zeitlich befristete Überlassung von Rechten (§ 21 Abs. 1 EStG). Ermittelt wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Die Einkünfte erklärst Du in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Zu den Einnahmen zählen neben der Miete auch Nebenkostenvorauszahlungen.
Als Werbungskosten kommen Schuldzinsen, Gebäudeabschreibung, Grundsteuer, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwand in Betracht (§ 9 EStG). Ein Verlust kann grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet werden, wenn Du auf Dauer Überschüsse erzielen willst.
Worauf es in der Praxis ankommt
Wichtig ist die Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand. Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort abziehbar, Herstellungskosten wirken nur über die Abschreibung. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Bei verbilligter Vermietung einer Wohnung gilt: Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Vermietung voll entgeltlich. Liegt das Entgelt unter 50 %, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG). Bei Mietverträgen mit Angehörigen sollte der Vertrag fremdüblich sein und tatsächlich durchgeführt werden. Bietest Du hotelähnliche Zusatzleistungen an, kann die Tätigkeit gewerblich werden. Beim Verkauf spielen die Privaten Veräußerungsgeschäfte eine Rolle.
Fiktives Beispiel: Du vermietest eine Eigentumswohnung. 2026 erhältst Du Kaltmiete von EUR 9.600,00 und Nebenkostenvorauszahlungen von EUR 2.400,00, zusammen EUR 12.000,00. Dem stehen Werbungskosten gegenüber: Schuldzinsen EUR 3.500,00, Gebäudeabschreibung EUR 3.000,00, Hausgeld und Grundsteuer EUR 2.400,00 sowie eine Reparatur von EUR 1.500,00, zusammen EUR 10.400,00. Der steuerpflichtige Überschuss beträgt EUR 1.600,00. Gehört die Reparatur zu umfangreichen Modernisierungen kurz nach dem Kauf und wird die Grenze von 15 % überschritten, wirkt sie nur über die Abschreibung und der Überschuss steigt entsprechend.
Typische Fehler und Risiken
- Die Vermietungsabsicht wird nicht belegt. Bei dauerhaften Verlusten, etwa durch Leerstand oder Ferienwohnungen mit hoher Selbstnutzung, kann das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht bezweifeln.
- Renovierungskosten kurz nach dem Kauf werden als sofort abziehbar behandelt, obwohl sie anschaffungsnahe Herstellungskosten sind.
- Die Miete liegt deutlich unter der ortsüblichen Miete, etwa bei Angehörigen. Die Werbungskosten werden dann gekürzt.
- Mietverträge mit Angehörigen werden nicht fremdüblich gestaltet oder nicht durchgeführt. Das Finanzamt erkennt sie dann nicht an.
- Nebenkostenabrechnungen und Zahlungszeitpunkte werden nicht sauber zugeordnet, sodass Einnahmen und Ausgaben im falschen Jahr landen.
Häufige Fragen
Was gehört in die Anlage V?
Kann ich Renovierungskosten sofort absetzen?
Muss ich die Miete von Angehörigen versteuern?
Wann eine Beratung sinnvoll ist
Eine Beratung ist sinnvoll vor dem Kauf einer Vermietungsimmobilie, bei größeren Renovierungen und bei Mietverhältnissen mit Angehörigen. Gemeinsam ordnen wir Aufwand richtig zu und bereiten die Anlage V vor.
Auch gesucht als: Einkünfte aus Vermietung, Anlage V · Rechtsstand: Oktober 2026, letzte Aktualisierung: 09.10.2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Rechtsgrundlagen und Quellen
