Glossar / Grundsteuer
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine jährlich zu zahlende Steuer auf Grundbesitz. Das Finanzamt setzt den Grundsteuermessbetrag fest, die Gemeinde wendet ihren Hebesatz an und erlässt den Bescheid.
Was bedeutet Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird in drei Schritten festgesetzt. Das Finanzamt ermittelt die Bemessungsgrundlage und setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Die Gemeinde multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz und erlässt den Grundsteuerbescheid. Das Aufkommen steht den Gemeinden zu. Die Grundsteuerreform wurde nötig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte. Das neue Recht gilt seit dem 1. Januar 2025, die Werte wurden auf den Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt.
Im Bundesmodell wird ein Grundsteuerwert ermittelt. Hessen wendet ein eigenes Flächen-Faktor-Modell an: Es zählen die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche, die mit festen Beträgen je Quadratmeter angesetzt werden. Ein Lagefaktor berücksichtigt, ob das Grundstück im Vergleich zur Gemeinde besser oder schlechter liegt und leitet sich aus dem Bodenrichtwert ab. Für Wohnflächen sieht das hessische Recht eine Ermäßigung vor.
Wer zahlt und worauf Du achten solltest
Schuldner ist der Eigentümer. Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen, soweit der Mietvertrag das vorsieht und bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 EStG). Fällig ist die Steuer in der Regel zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG). Auf Antrag kannst Du den Jahresbetrag am 1. Juli zahlen, der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres vorliegen.
Prüfe die Bescheide sorgfältig. Fehler bei Fläche, Nutzung oder Bodenrichtwert betreffen den Messbescheid des Finanzamts, Fehler beim Hebesatz oder bei der Berechnung den Bescheid der Gemeinde. Für beide läuft eine eigene Einspruchsfrist, in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe. Ändern sich Eigentum oder Nutzung, kann eine Anzeige beim Finanzamt nötig sein. Davon zu trennen ist die Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf anfällt.
Fiktives Beispiel: Das Finanzamt setzt für Dein vermietetes Mehrfamilienhaus einen Grundsteuermessbetrag von EUR 180,00 fest. Die Gemeinde hat einen Hebesatz von 500 %. Die Jahressteuer beträgt EUR 180,00 × 5 = EUR 900,00, fällig in vier Raten zu je EUR 225,00. Du legst den Betrag über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Erhöht die Gemeinde den Hebesatz auf 600 %, steigt die Steuer auf EUR 1.080,00, ohne dass das Finanzamt etwas ändert. Eine falsche Flächenangabe wirkt dagegen auf den Messbetrag und muss gegenüber dem Finanzamt korrigiert werden.
Typische Fehler und Risiken
- Die Feststellungserklärung enthält falsche Angaben zu Flächen, Nutzungsart oder Bodenrichtwert. Solche Fehler wirken über Jahre in jedem Bescheid fort.
- Der Einspruch richtet sich an die falsche Stelle. Den Messbescheid greifst Du beim Finanzamt an, den Grundsteuerbescheid bei der Gemeinde.
- Fristen laufen ab, weil ein Bescheid nicht geprüft wird. Nach Ablauf der Einspruchsfrist wird er bestandskräftig.
- Bei Vermietung werden die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst, wenn die Gemeinde den Hebesatz ändert. Der Vermieter trägt die Differenz bis zur nächsten Abrechnung.
- Anbau, Abriss oder Nutzungsänderung werden dem Finanzamt nicht mitgeteilt.
Häufige Fragen
Wie wird die Grundsteuer in Hessen berechnet?
Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Wann kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?
Wann eine Beratung sinnvoll ist
Eine Beratung ist sinnvoll, wenn Bescheide von Deinen Erwartungen abweichen, mehrere Objekte betroffen sind oder sich Nutzung und Eigentum ändern. Gemeinsam prüfen wir Messbescheide und Fristen.
Auch gesucht als: Grundsteuerreform, Grundsteuerwert · Rechtsstand: Oktober 2026, letzte Aktualisierung: 09.10.2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Rechtsgrundlagen und Quellen
