Vorsicht bei Steuerspar-Immobilien: Die Abschreibung endet, die Darlehensrate nicht

Das Wichtigste in Kürze

• Die Steuerersparnis aus Sonder-AfA und degressiver AfA bei neuen Mietwohnungen ist real, endet aber nach etwa vier bis fünf Jahren, während die Darlehensrate gleich bleibt.
• Dann kann über Jahre eine liquide Unterdeckung entstehen, weil kaum noch AfA gegensteht und die Zinslast bleibt, obwohl das Ergebnis vor Steuern anfangs nahe null liegt.
• Die Sonder-AfA nach § 7b EStG setzt unter anderem Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Siegel, zehn Jahre entgeltliche Vermietung und höchstens EUR 5.200,00 Anschaffungskosten je Quadratmeter voraus.
• Lass vor der Unterschrift den gesamten Liquiditätsverlauf bis zum Ende der Sonder-AfA durchrechnen und prüfe Siegel, Vermietungsfrist und Refinanzierungszins.

Zwei Abschreibungsmethoden, ein Verkaufsargument

Seit 2023 gibt es zwei Abschreibungsmöglichkeiten für den Mietwohnungsneubau: die Sonder-AfA nach § 7b EStG und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Beide zusammen tauchen zunehmend in Bank- und Vertriebsangeboten für Steuerspar-Immobilien auf. Bevor Du oder Deine Mandanten so ein Angebot unterschreiben, lohnt sich ein Blick hinter die Steuerersparnis der ersten Jahre.

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für neue Wohnungen kannst Du im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren zusätzlich bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr abschreiben, neben der regulären AfA. Das gilt aber nur unter mehreren Bedingungen: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029 gestellt worden sein, das Gebäude muss die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Siegel erfüllen, die Wohnung muss mindestens zehn Jahre lang entgeltlich vermietet werden und die Anschaffungskosten dürfen EUR 5.200,00 pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.

Wichtig für die Berechnung der Wohnfläche: Sie richtet sich nicht nach dem üblichen Wohnflächenbegriff, sondern nach einer deutlich weiter gefassten BMF-Definition, die zum Beispiel auch Kellerräume und Garagen mit einbezieht.

Die Falle: Abschreibung endet, die Darlehensrate nicht

Genau hier liegt das Risiko solcher Angebote. In den ersten Jahren sorgt die Kombination aus Sonder-AfA und degressiver AfA für spürbare Steuerersparnisse, oft über EUR 10.000,00 pro Jahr, während das laufende Ergebnis vor Steuern nahe null liegt. Nach vier bis fünf Jahren läuft die Sonder-AfA aus und die degressive AfA sinkt ebenfalls. Die Darlehensrate bleibt aber gleich und mit fortschreitender Tilgung sinkt zusätzlich der abzugsfähige Zinsanteil. Das Ergebnis: eine liquide Unterdeckung, die über Jahre anhalten kann, gerade dann, wenn planmäßig noch keine Rentenphase begonnen hat.

Was Du prüfen solltest, bevor Du zustimmst

• Die Nachweise zum Effizienzhaus-40-Siegel: Ohne das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ entfällt die Sonder-AfA vollständig.
• Die Zehnjahresfrist der Vermietung: Eine unentgeltliche Überlassung, etwa an eigene Kinder, verletzt die Förderbedingung.
• Den gesamten Liquiditätsverlauf, nicht nur die ersten Jahre: Wie sieht das Ergebnis nach Steuern aus, sobald die Sonder-AfA ausläuft und die Tilgung weiter voranschreitet?
• Den zugrunde liegenden Refinanzierungszins: Er entscheidet mit darüber, ob sich das Modell im Vergleich zu einer klassischen Investition tatsächlich lohnt.

Fazit

§§ 7b und 7 Abs. 5a EStG sind reale, nutzbare Steuervorteile, aber kein Selbstläufer. Bevor Du ein solches Angebot unterschreibst, solltest Du den kompletten Abschreibungs- und Liquiditätsverlauf bis zum Ende der Sonder-AfA durchrechnen lassen, nicht nur die Ersparnis der ersten vier Jahre.

Häufige Fragen

Rechtsstand: August 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.