Glossar / Nießbrauch
Nießbrauch
Nießbrauch ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen, etwa Mieten. Bei Schenkungen mindert sein Kapitalwert den steuerpflichtigen Erwerb, bei den Einkünften verschiebt er die Zurechnung.
Was bedeutet Nießbrauch?
Beim Nießbrauch darf eine Person, der Nießbraucher, eine fremde Sache nutzen und deren Erträge ziehen, während das Eigentum bei einer anderen Person bleibt (§§ 1030 ff. BGB). Bei einer Immobilie wohnt der Nießbraucher meist selbst darin oder vereinnahmt die Mieten. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.
In der Nachfolgeplanung ist der Vorbehaltsnießbrauch verbreitet. Eltern übertragen eine Immobilie auf die Kinder und behalten sich das Nutzungsrecht vor. So geht das Eigentum früher über, die Versorgung der Eltern bleibt gesichert. Nach dem gesetzlichen Leitbild trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Erhaltung und die laufenden Lasten. Verträge weichen davon häufig ab.
Wirkung bei der Schenkungsteuer
Der Nießbrauch ist für den Beschenkten eine Last und mindert deshalb den steuerpflichtigen Erwerb. Sein Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger (§ 14 BewG). Der Vervielfältiger beruht auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Werte nach Lebensalter und Geschlecht. Der Jahreswert darf höchstens den Wert des genutzten Gegenstands geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG).
Danach greifen die Freibeträge des § 16 ErbStG: EUR 500.000,00 für Ehegatten und Lebenspartner, EUR 400.000,00 je Kind, EUR 200.000,00 je Enkel. Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung, weil frühere Erwerbe vom selben Schenker innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden (§ 14 ErbStG).
Einkommensteuer und Praxis
Beim Vermietungsnießbrauch erzielt in der Regel der Nießbraucher die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Eigentümer hat währenddessen keine eigenen Einnahmen. Welche Kosten wer abziehen kann, hängt von der Vereinbarung und der Art des Nießbrauchs ab, etwa Vorbehalts- oder Zuwendungsnießbrauch.
Schenkungen an Ehegatten und Verwandte in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2, 4 und 6 GrEStG). Für Pflichtteilsergänzungsansprüche zählt die Schenkung nur, wenn sie weniger als zehn Jahre zurückliegt, mit jährlicher Abschmelzung um ein Zehntel (§ 2325 Abs. 3 BGB). Behält der Schenker den Nießbrauch, kann das den Fristbeginn nach der Rechtsprechung hinausschieben. Plane Nießbrauch und vorweggenommene Erbfolge deshalb gemeinsam.
Fiktives Beispiel: Eine 70-jährige Mutter überträgt ihrer Tochter ein vermietetes Haus mit einem steuerlichen Wert von EUR 600.000,00 und behält sich den Nießbrauch vor. Die jährliche Nettomiete beträgt EUR 18.000,00. Der Vervielfältiger laut Tabelle sei im Beispiel 10,0. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt dann EUR 180.000,00. Der steuerpflichtige Erwerb sinkt auf EUR 420.000,00. Nach dem Freibetrag von EUR 400.000,00 bleiben EUR 20.000,00 steuerpflichtig. Ohne Nießbrauch wären es EUR 200.000,00. Die Mieten versteuert weiter die Mutter.
Typische Fehler und Risiken
- Der Nießbrauch wird nur mündlich vereinbart oder nicht im Grundbuch eingetragen. Dann fehlt der Nachweis und die steuerliche Anerkennung ist gefährdet.
- Die Kostentragung bleibt ungeregelt. Streit über Reparaturen, Grundsteuer und Versicherung belastet später Eltern und Kinder.
- Der Wert des Nießbrauchs wird mit einem veralteten Vervielfältiger berechnet. Maßgeblich ist die Tabelle für den Zeitpunkt der Schenkung.
- Ein späterer Verkauf der Immobilie wird nicht bedacht. Der Nießbrauch belastet das Grundstück weiter und mindert den erzielbaren Preis.
- Die Wirkung auf Pflichtteilsansprüche wird übersehen. Der Nießbrauch kann den Beginn der Zehnjahresfrist beeinflussen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Vorbehaltsnießbrauch und Zuwendungsnießbrauch?
Wie wird der Nießbrauch bei der Schenkungsteuer bewertet?
Wer zahlt beim Nießbrauch die Instandhaltung?
Wann eine Beratung sinnvoll ist
Eine Beratung ist sinnvoll, wenn Du Immobilien oder Unternehmensanteile mit Nutzungsrecht übertragen willst. Dann lässt sich vor dem Notartermin berechnen, wie sich der Nießbrauch auf Schenkungsteuer und laufende Einkünfte auswirkt.
Auch gesucht als: Vorbehaltsnießbrauch · Rechtsstand: Oktober 2026, letzte Aktualisierung: 08.10.2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Rechtsgrundlagen und Quellen
